Studio Living Amministratore di condominio e Gestione Immobili a Modena - Studio Living di Tiziana Beneventi

I COMPITI DELL'AMMINISTRATORE (OBBLIGHI NEL CODICE CIVILE E NELLE DISPOSIZIONI DI ATTUAZIONE

Obblighi amministrativi di base

Convocazione dell'assemblea.

Esecuzione delle delibere assembleari e verifica della loro legittimità.

Cura dell'osservanza del regolamento condominiale.

Disciplina dell'uso delle cose e dei servizi comuni e loro tutela.

Emissione dei provvedimenti necessari all'amministrazione. Intervento immediato per pericolo e crollo nelle parti comuni.

Obblighi documentali

Tenuta del registro di anagrafe condominiale.

Tenuta dei registri dei verbali delle assemblee, di revoca e di nomina dell'amministratore e della contabilità.

Conservazione della documentazione inerente la gestione condominiale, lo stato tecnico e amministrativo degli edifici, le liti giudiziarie e messa a disposizione per la verifica dei condomini che lo richiedono.

Attivazione di un sito Internet che consenta di consultare ed estrarre copia in formato digitale dei documenti previsti dalla delibera assembleare a richiesta dell'assemblea.

Consegna documentazione da parte dell'amministratore uscente e attività relativa al passaggio di consegne.

Obblighi contabili

Riscossione dei contributi ed erogazione delle spese occorrenti per la manutenzione delle parti comuni e l'esercizio dei servizi.

Redazione del rendiconto annuale preventivo e consuntivo del condominio e convocazione dell'assemblea per la loro approvazione.

Apertura del conto corrente condominiale.

Riscossione forzosa dei contributi condominiali entro sei mesi dalla chiusura dell'esercizio.

Eventuale sospensione dei servizi suscettibili di godimento separato al condomino moroso.

Obblighi Giudiziali

Rappresentanza in giudizio del condominio sia contro condomini che contro terzi. Domanda di mediazione nelle cause condominiali.

Esecuzione provvedimenti giudiziari e amministrativi.

Comunicazione delle citazioni e dei provvedimenti contro il condominio che abbiano contenuto che esorbita dalle attribuzione dell'amministratore all'assemblea.

Notizia ai condomini della convocazione in giudizio per la revisione dei valori millesimali e relativa rappresentanza in giudizio.

Irrogazione delle sanzioni previste dal regolamento condominiale.

Altri Obblighi

Affissione e indicazione di generalità, domicilio e recapiti anche telefonici dell'amministrazione.

Eventuale collaborazione a progetti e iniziative territoriali anche con opere dì risanamento di parti comuni e di demolizione-ricostruzione e messa in sicurezza statica.

Adempimenti Fiscali

Pagamento dei tributi locali sulle parti comuni, per esempio IMU, tassa rifiuti, eventuale passo carraio, eventuale tassa di scopo). Comunicazione ai condomini della rendita catastale delle parti comuni. Gestione degli eventuali proventi del condominio dalla locazione di parti comuni o dalla concessione in uso (cartelloni pubblicitari, antenne per cellulari) e loro comunicazione al fine della dichiarazione dei redditi. Denuncia annuale per i fornitori all'anagrafe tributaria (quadro AC dei modello unico). Comunicazione del proprio subentro ad altro amministratore all'Agenzia delle entrate. Richiesta del codice fiscale del condominio. Comunicazione dati catastali delle parti comuni ai fornitori di utenze.

ALTRI OBBLIGHI CHE SCATURISCONO DALL'ATTIVITÀ

Rappresentanza nella firma delle polizze globali fabbricato e relativa richiesta dei risarcimenti danno.

Gestione dell'eventuale vendita e della locazione delle parti comuni.

Privacy condominiale documento programmatico di sicurezza e comunicazioni ai condomini e fornitori delle banche dati esistenti.

Assunzione e licenziamento dipendenti. Versamento mensile  di stipendi e contributi (obbligo delegabile). Comunicazione mensile all'INPS (modello DM10) di stipendi e contributi (obbligo delegabile). Versamento di ritenute e contributi (F24). Sostituzione portiere in ferie o malattia. Stipulazione eventuali contratti con professionisti esterni.

Sicurezza lavoro dei dipendenti condominiali (obbligo teoricamente delegabile a un tecnico). Informazione e formazione alla sicurezza lavoro dei dipendenti stessi.

Richiesta di permessi edilizi e urbanistici in caso di opere straordinarie. Pagamento TOSAP o COSAP per impalcature. Rappresentanza del condominio nei contratti con l'appaltatore, con direttore dei lavori e progettista. Rivalsa per le garanzie contrattuali o previste dal codice civile sugli appalti condominiali. Impugnazione delle clausole vessatorie nei contratti.

Ritenute fiscali sugli appalti condominiali (obbligo delegabile). Ritenute fiscali sui dipendenti e sui consulenti del condominio Compilazione modello 770. Gestione delle detrazioni fiscali del 36 e del 55% e di agevolazioni regionali o comunali in genere. Richiesta di ottemperanza alle norme di sicurezza sul lavoro, agli obblighi contributivi e a quelli fiscali delle ditte che eseguono un appalto.

Tutela degli impianti comuni e disciplina del loro uso. Adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza. Rappresentanza nei contratti con l'impiantista. Rappresentanza del condominio nei contratti con l'impiantista-appaltatore, con direttore dei lavori e progettista. Rivalsa per le garanzie contrattuali o previste dal codice civile sugli appalti condominiali.

Contratto obbligatorio per la manutenzione ascensore e aggiornamento del relativo libretto. Cura dell'esercizio e della manutenzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento o sua delega al cosiddetto "terzo responsabile". Conservazione e aggiornamento del libretto caldaia. Prolungamento periodi prefissati dalle norme di accensione della caldaia in caso di temperature fredde. Richiesta e conservazione dette dichiarazioni di conformità del singolo impianto e (nuovi edifici) e eventuale certificazione energetica dell'edificio.

Adeguamento degli edifici e dei garage alle norme antincendio.

Contratto obbligatorio per la manutenzione ascensore. Conservazione e cura dell'aggiornamento del relativo libretto. Ritenute fiscali sui dipendenti e sui consulenti del condominio. Compilazione modello 770. Gestione delle detrazioni fiscali del 36 e del 55% e di agevolazioni regionali o comunali in genere. Richiesta di ottemperanza alle norme di sicurezza sul lavoro, agli obblighi contributivi e a quelli fiscali delle ditte che eseguono un appalto.

Tutela degli impianti comuni e disciplina del loro uso. Adeguamento degli impianti alle norme di sicurezza. Rappresentanza del condominio nei contratti con l'impiantista-appaltatore, con direttore dei lavori e progettista. Rivalsa per le gatanzie contrattuali o previste dal codice civile sugli appalti condominiali.

Contratto obbligatorio per la manutenzione ascensore e aggiornamento del relativo libretto. Cura dell'esercizio e della manutenzione dell'impianto centralizzato di riscaldamento o sua delega al cosiddetto "terzo responsabile". Consevazione e aggiornamento del libretto caldaia in caso di temperature fredde. Richiesta e conservazione delle dichiarazioni di conformità del singolo impianto ed eventuale (nuovi edifici) certificazione energetica dell'edificio.

Adeguamento degli edifici e dei garage alle norme antincendio D.M. Int 246/1987 e 1.2.1986.

Contratto obbligatorio per la manutenzione ascensore. Conservazione e cura dell'aggiornamento del relativo libretto.